Nieuws

Open Huizen dag 1 april 2017! 08-03-2017

Staat uw huis te koop?

De eerstvolgende NVM Open Huizen Dag op zaterdag 1 april 2017 biedt veel kansen! 

Twee keer per jaar organiseert de NVM de landelijke NVM Open Huizen Dag. Woningzoekenden kunnen die dag zonder afspraak binnenlopen bij de deelnemende woningen om zich breed te oriënteren op aanbod en prijs. Een persoonlijke bezichtiging geeft een betrouwbaarder beeld dan oriënteren via internet en wordt als zeer laagdrempelig beschouwd. 

Voor de verkoper is dit een mooie kans om de woning extra onder de aandacht te brengen. Ook is dit het moment bij uitstek om de vraagprijs van de woning nog eens goed onder de loep te nemen en eventueel bij te stellen. Zo vergroot je de kans op meer kijkers tijdens de open huizen dag!

Doel van de NVM Open Huizen Dag is laagdrempelig en uitnodigend de 150.000 deelnemende geïnteresseerden een woning naar keuze te laten zien. In de laatste edities deden bijna 50.000 woningeigenaren mee. Waarom zou u als verkopende huiseigenaar meedoen?

- Door de NVM wordt voor deze dag multimediaal aandacht gevraagd. Er lopen dus potentiele woningzoekenden rond in uw plaats, wijk of straat. Bovendien wordt uw huis extra gepromoot op funda, terwijl funda rond deze dagen twee keer zoveel bezoek heeft dan normaal.

- U bereikt mensen die zich vrijblijvend willen oriënteren in het kopen van een woning.

- Met deelname aan de NVM Open Huizen Dag laat u aan kopers duidelijk zien hoe serieus u bent om de woning daadwerkelijk willen te verkopen.

- Spring eruit ten opzichte van de concurrent. Een potentiële koper heeft keuze uit gemiddeld 11 woningen. Ongeveer 5 tot 6 daarvan doen mee aan NVM Open Huizen Dag.

- Door de bezichtigingen op één dag te laten plaatsvinden, voorkomt u dat u meerdere keren uw woning op orde moet brengen.

- U kunt na afloop zien hoe uw woning in de markt ligt. Aan de hand van de bezichtigingen en reacties kunt u uw woningpresentatie aanpassen of een andere verkooptactiek met uw NVM-makelaar bespreken.

 

De NVM Open Huizen Dag vindt plaats op zaterdag 1 april 2017, begint om 11.00 uur en duurt tot 15.00 uur. Houd dus altijd rekening met bezoek tussen deze tijden. Tijdens de Open Huizen Dag krijg je als verkoper alle ondersteuning van ons kantoor. Wij zorgen voor campagnemateriaal, zoals NVM-posters en NVM-stroken die over het Te Koop-bord worden geplaatst. Ook geven wij de woning op www.funda.nl en www.vanderduimmakelaardij.nl een “Open Huis”-kenmerk. Middels gastenformulieren verzoeken wij om bezoekers te registreren zodat wij hen op een later tijdstip na kunnen bellen of mailen. Je ontvangt dan feedback op de bezichtiging. 

Wil je je aanmelden of heb je vragen over dit onderwerp?
Neem dan zeker contact met ons op en laat je goed informeren: 0492 - 548 935.

 

Mondelinge overeenkomst niet bindend 11-02-2017

Jullie hebben je droomhuis gevonden en zijn ook al zo ver dat er een bod is uitgebracht. Maar wat nu als direct na jullie nog een potentiele koper langs gaat bij datzelfde droomhuis, een bod doet dat uitgaat boven jullie bod en direct een kort A4tje laat ondertekenen waarin de koop wordt beklonken. Jullie voelen je natuurlijk dat jullie de eerste kopers zijn en dat het huis aan jullie zou moeten worden overgedragen...

Helaas, niets is minder waar. Sinds de invoering van de Wet Koop Onroerende Zaken is een mondeling gesloten koopovereenkomst met betrekking tot een particuliere woning met een particuliere koper niet meer geldig. 

Schriftelijkheidsvereiste
Contracten kunnen in beginsel vormvrij tot stand komen. Ook mondelinge afspraken zijn dus in principe rechtsgeldig. De wetgever heeft echter bepaald dat voor particulieren (die niet bedrijfsmatig handelen) bij aankoop van een woning een schriftelijkheidsvereiste geldt en dat na het ondertekenen van de koopovereenkomst en het ter hand stellen van de koopovereenkomst voor de koper een bedenktijd van 3 dagen geldt. Dit om te voorkomen dat bij de aankoop van een woning overhaaste en ondoordachte beslissingen worden genomen, men niet de mogelijkheid heeft gehad een deskundige in te schakelen en men niet precies weet wat de inhoud van de overeenkomst is. 

Mondelinge overeenkomst
Wanneer men een mondelinge koopovereenkomst sluit, kan tussen de koper en verkoper onduidelijkheid bestaan over de precieze inhoud van de koopovereenkomst. Partijen maken immers vaak niet enkel afspraken over de aan te kopen woning en de kooprijs, maar bijvoorbeeld ook over een financieringsvoorbehoud, (verborgen) gebreken, de leveringsdatum etc. Om onduidelijkheden te voorkomen dient de overeenkomst dus op schrift te worden gesteld.

In de praktijk wordt daarom veelvuldig gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopovereenkomst. Partijen weten dan precies wat de inhoud van de koopovereenkomst is en wat zij over en weer van elkaar mogen verwachten. Zolang er dus geen schriftelijke koopovereenkomst bestaat, kan de verkoper de koper niet tot nakoming dwingen. Er bestaat dan simpelweg geen koopovereenkomst. 

Bedenktijd
Met het invoeren van een bedenktijd van 3 dagen heeft de wetgever beoogd te voorkomen dat men overhaaste besluiten zou nemen waar het gaat om het nemen van een zeer belangrijke beslissing, namelijk het aankopen van een woning. Door veel particulieren wordt de koop van een woning zelfs beschouwd als de belangrijkste aankoop in hun leven. Met de 3 dagen bedenktijd heeft de wetgever de koper ook de mogelijkheid willen geven om nog een deskundigenonderzoek uit te laten voeren. Wanneer men immers overhaast een woning koopt en zelf niet goed kan inschatten of de woning bouwkundige gezien wel in orde is, dan kan de bedenktijd de mogelijkheid bieden om daar onderzoek naar te laten doen. Mocht na het uitvoeren van een deskundigenonderzoek blijken dat er bouwkundige gebreken bestaan, dan kan de koper de koopovereenkomst alsnog binnen 3 dagen ontbinden. Een deskundige kan ook een financiële deskundige zijn die de koper inlicht over zijn daadwerkelijke mogelijkheden de woning te kunnen financieren. Binnen de bedenktijd kan de koopovereenkomst overigens zonder opgaaf van redenen worden ontbonden door de koper. 

Verkoper
Lange tijd bestond er onduidelijkheid over het antwoord op de vraag of de particuliere verkoper van een woning ook een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. In december 2011 heeft de Hoge Raad, de hoogste rechtsprekende instantie van Nederland, uitgemaakt dat ook de verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. Zolang geen schriftelijke koopovereenkomst is gesloten, kan ook de verkoper niet worden gehouden aan nakoming. Tot het meewerken aan het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst kan de verkoper nooit gedwongen worden.

Koop of verkoop je een woning, juich dan niet te vroeg. Pas na het sluiten van een schriftelijke overeenkomst en het verstrijken van de bedenktijd (deze bedenktijd geldt alleen voor de koper en niet voor de verkoper!) kan de champagne ontkurkt worden!

Heb je vragen over dit onderwerp? Neem dan zeker contact met ons op en laat je goed informeren: 0492 - 548 935.

 

Bron: NVM

Verandering Hypotheek en NHG 14-10-2016

Hypotheek
Als u een huis koopt, moet u daarvoor vaak een hypotheek afsluiten. Een hypotheek is een lening die u gebruikt om een huis te kopen. Het huis is daarbij het onderpand van de lening. Er zijn verschillende soorten hypotheken. Welke vorm het beste bij u past, hangt af van de manier waarop u de lening wilt aflossen. 

Maximale hoogte hypotheek
Er zijn verschillende soorten hypotheken. U kunt in 2016 een hypotheek afsluiten tot 102% van de waarde van uw koophuis. Dit heet de Loan-to-Value. Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis. In 2017 wordt de maximale Loan-to-Value 101% van de waarde van de woning. In 2018 wordt de Loan-to-Value 100%. U kunt dan geen hogere hypotheek meer krijgen dan de waarde van het koophuis. 

Hogere lening mogelijk bij energiebesparende maatregelen
Een hogere hypotheek blijft wel mogelijk als u energiebesparende maatregelen wilt meefinancieren. Zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers. Het hypotheekbedrag dat eigenaren van een 'nul op de meter'-woning extra kunnen lenen in 2016 is € 27.000. Nul-op-de-meter betekent dat de energiemeter aan het einde van het jaar op nul staat. Er wordt dus niet meer energie verbruikt dan opgewekt.

Hogere hypotheek voor tweeverdieners
Sinds 1 januari 2016 krijgen tweeverdieners de mogelijkheid om iets meer geld te lenen voor de aankoop van een huis. Bij tweeverdieners mag het tweede inkomen voor de helft meetellen in plaats van voor eenderde bij het vaststellen van het maximale hypotheekbedrag. Meer informatie hierover staat in de Kamerbrief over de leennormen 2016.

Nationale Hypotheek Garantie
Kunt u door onvoorziene omstandigheden uw hypotheek niet meer betalen? Als u een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit, heeft u minder kans op:

- restschuld (de eventuele schuld die overblijft als u uw huis verkoopt);
- gedwongen verkoop van uw huis.

De NHG is een garantie op hypotheken tot € 245.000. U kunt deze garantie samen met uw hypotheek afsluiten.
De kostengrens van € 245.000 geldt tot 1 januari 2017. De kostengrens wordt vanaf 2017 jaarlijks op 1 januari gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zal uiterlijk 1 november 2016 de nieuwe kostengrens per 2017 bekendmaken. Meer informatie vindt u op de website van de NHG.

Restschulden meefinancieren onder Nationale Hypotheek Garantie
Wilt u verhuizen, maar verwacht u uw woning met verlies te verkopen? Dan is het soms mogelijk uw restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een belangrijke voorwaarde is dat uw oude én uw nieuwe hypotheek onder de NHG vallen. Ook mogen de kosten voor uw nieuwe woning inclusief de restschuld niet hoger zijn dan de NHG-kostengrens van € 245.000. Op de site van de NHG staan alle voorwaarden om restschuld mee te financieren.

Vrijstelling schenkbelasting
Met de vrijstelling van schenkbelasting kunnen ouders in 2016 eenmalig tot € 53.016 belastingvrij schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar. De ontvanger moet het geld wel gebruiken voor de aankoop of verbouwing van het eigen huis of de aflossing op een hypotheek. Het maximale schenkingsbedrag gaat vanaf 2017 structureel omhoog naar € 100.000. Hierbij maakt het niet uit of de schenking afkomstig is van een ouder of van een willekeurige derde. De voorwaarde dat de ontvanger van een schenking tussen de 18 en 40 jaar oud moet zijn, blijft bestaan.

Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
Het kabinet heeft de hypotheekvoorwaarden versoepeld voor starters die een inkomensstijging verwachten. Bent u een starter en verwacht u binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris? Dan kunt u een ruimere hypotheek krijgen.

 

Heb je vragen over dit onderwerp? Neem dan zeker contact met ons op en laat je goed informeren: 0492 - 548 935.

 

Bron: Rijksoverheid.nl

NVM Open Huizen Dag 1 oktober 23-09-2016

Tijdens NVM Open Huizen Dag kunt u vrijblijvend alle deelnemende huizen zonder afspraak bezoeken. De deelnemende huizen vindt u op onze website. Bij het bezoek aan het huis is de eigenaar van het huis aanwezig, zodat u zelf naar de ervaringen van de bewoner kunt vragen.


Tips voor bezoekers:

Onderstaande tips kunt u gebruiken als voorbereiding voor de NVM Open Huizen Dag. Download eventueel het NVM bezichtigingsverslag om aantekeningen te maken van het bezochte huis.

Vooraf doen

  • Stel een wensenlijst op, zoals het aantal slaapkamers, afstand woon-werkverkeer, winkels en scholen.
  • Bekijk de financiële mogelijkheden.
  • Oriënteer op funda naar woningen die meedoen aan de NVM Open Huizen Dag en in aanmerking komen qua prijs en locatie.
  • Bekijk in de week voor de NVM Open Huizen Dag de omgeving. Hoe ziet het er ’s avonds uit?

Op NVM Open Huizen Dag zelf

  • Stel een maximum aan het aantal te bezoeken huizen.
  • Stippel een handige route uit. 
  • Beperk het bezoek tot een maximum tijd.
  • Ga gewoon weg als de eerste indruk niet goed is.

Wanneer u een leuk open huis heeft gezien en verder wilt met dit huis, neem dan bij een tweede bezichtiging een NVM aankoopmakelaar mee.

Tips voor de verkopers:

  • Zorg voor een opgeruimd en schoon huis. Verwijder zo veel mogelijk persoonlijke accenten.
  • Creëer een prettige woonsfeer.
  • Zorg voor een verzorgde tuin.
  • Breng uw kinderen en/of uw huisdieren elders onder.
  • Laat het bezoek rustig rondkijken. Volg het bezoek op gepaste afstand.
  • Leid het bezoek met maximaal één persoon rond.
  • Geef eerlijk antwoord opvragen. Verwijs bij twijfel altijd door naar uw makelaar.
  • U heeft het recht om mensen te weigeren. Het is immers uw huis.
  • Besef dat veel bezoekers zich slechts komen oriënteren.

Verwijs bij interesse en/of een bod altijd door naar uw makelaar.

 

Heb je vragen over dit onderwerp? Neem dan zeker contact met ons op en laat je goed informeren: 0492 - 548 935.

Risico's bij een sleutelverklaring 18-07-2016

Koper en verkoper kunnen overeen komen dat koper gebruik kan maken van de gekochte woning alvorens deze juridisch wordt geleverd. Koper kan dan bijvoorbeeld alvast wat spullen neerzetten of beginnen met verven. Door middel van een ‘sleutelverklaring’ leggen partijen de gemaakte afspraken hieromtrent vast.

Het verstrekken van de sleutel, voordat de woning is geleverd bij de notaris, brengt echter risico’s met zich mee. 

Overdrachtsbelasting
De sleutelverklaring kan in combinatie met een koopovereenkomst worden gezien als een economische eigendomsoverdracht. Indien er sprake is van economische eigendomsoverdracht is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd, die anders pas betaald zou hoeven worden bij de juridische levering. De verkoper dient op straffe van een geldboete binnen 2 weken aan de belastinginspecteur te melden dat er sprake is van een economische overdracht en loopt hier dus een risico. 

Huurbeding
Wanneer er een hypotheek rust op de woning dient een verkoper zich te realiseren dat er hoogstwaarschijnlijk ook een hypotheekbeding is opgenomen waarin wordt bepaald dat verhuren zonder toestemming van de hypotheekverstrekker niet mogelijk is. Vraagt de verkoper geen toestemming dan kan dit verregaande gevolgen hebben, zoals onder andere het opeisen van de hypothecaire geldlening.

Kosten verzekering, energie en andere zakelijke lasten
Het is belangrijk dat partijen goede afspraken maken over het verzekeren van de woning en bespreken wie bepaalde kosten draagt (denk hierbij bijvoorbeeld aan OZB, energiekosten en rioolrecht). De juridisch eigenaar zal moeten nagaan of zijn verzekering het toestaat dat hij de woning in gebruik geeft aan iemand anders en daarnaast voldoende dekking biedt. Een andere optie is dat de koper een verzekering afsluit. Dit kan in de praktijk echter lastig zijn. 

Het is daarnaast van belang dat de verkoper zich realiseert dat het vragen van een vergoeding voor de sleutelverklaring met zich kan meebrengen dat er sprake is van ‘huur’. De koper verbindt zich dan immers tot een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Mocht de juridische levering onverhoopt niet plaatsvinden zou de koper kunnen claimen dat er sprake is van een huurovereenkomst. Het is daarom aan te raden om geen extra vergoeding te vragen voor de sleutelverklaring.

Ontbinding koopovereenkomst en eventueel ontstane schade

Het kan zo zijn dat een koopovereenkomst uiteindelijk niet leidt tot een juridische levering. Als er dan al wel een sleutelverklaring is opgemaakt en de koper heeft al aanpassingen gemaakt in de woning of zelfs sloopwerkzaamheden verricht, blijft de verkoper zitten met schade. Het strekt tot de aanbeveling om hier duidelijke afspraken over te maken en zo nodig extra zekerheden in te bouwen. Hierbij kan worden gedacht aan het stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom. 

Conclusie
Voordat een sleutelverklaring wordt opgesteld kunnen verkoper en koper proberen om de overdracht te vervroegen. Mocht dit niet lukken kan ervoor worden gekozen om een sleutelverklaring op te stellen. Voordat een verkoper meewerkt aan een sleutelverklaring moet hij of zij zich goed realiseren wat dit met zich mee (kan) brengen. Het is belangrijk om duidelijke afspraken te maken en deze vast te leggen. De (eventueel) betrokken makelaar kan partijen hierin bijstaan.